• Six Options To Deal With A Leaky Home

      2017/01/22    Auckland Unitary Plan オークランド ユニタリー プラン, FAQ よくある質問, NZ Property NZの不動産

    Hi All Thank you for your time. (日本語訳下にあります) Recently a client asked us for advises about what he can do with his own home that has a water leaking problem that needs to be fixed by re-cladding. The current condition is: The client needs more than $170,000 for re-cladding the existing house Site Area: Around 570m2 Built in 1990s The clients wants to know what options are available for him with the current situation 6 Possible Options Japan Homes Offer To answer to the client queries Japan Homes has provided 6 different options with pros and cons as listed below. 1. Renovate the house and sell There is leaking so we don’t recommend this from our experiences.   2. Sell the property as is It […]

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  • Bank Policy Changes in Homeloan For Investors

      2016/09/21    NZ Property NZの不動産

    Engilish Writing below/以下有中文的翻译 9月から始まった銀行の新しい規制について自分が今までに得た情報での自分の見解を書きます。あくまでも、銀行担当者の理解も入っている可能性もあるので、最終情報は各自、担当銀行に確認ください。 ・主な変更 とくにオークランドの不動産の高騰を抑えるために、自分の住宅用ではなく、賃貸用に購入する案件には頭金40%用意しないといけなくなった。これは、ニュージーランド全土で適用される。・既存賃貸へのインパクト 仮に40%の頭金を用意できるということで、新しい賃貸用を購入しようとすると、既存賃貸案件にも新規ルールが適用されるということが今回の改正で大きな部分の1つ。 例を挙げると、賃貸不動産を5件持っていて、すべて頭金30%で借りている。仮に新しく賃貸を案件を購入しようとすると、すでに持っている5件の頭金も40%になるので、不足頭金の10%X5件を用意する必要があり、多くの投資家は新規賃貸購入案件は難しくなるだろう。 ただし、新しく新規購入という動きをしなければ、既存案件に関しては、そのままの比率ということになるので、NO ACTION = NO AFFECTになる。 ・新築は優遇でないの? 新築開発を試みる場合、既存賃貸案件の融資率はどうなるのか?という疑問があるが、新築、改築に関わらず、新しい動きがある場合は、既存賃貸案件に関しては、頭金40%が適用される。 NEW OR OLD ACTION = ALL EXISTING RENTAL PROPERTY AFFECT ・借り入れ銀行が複数ある場合はどうなるのか? 自分が聞いた銀行担当者はその場合、既存の賃貸物件に影響はないだろうという見解だった。あくまでも、同一銀行のみの話になる。そのため、賃貸案件で融資を受けている銀行では新しいアクションはせずに、違う銀行でアクションすれば既存賃貸に影響はない。 ただし、含み益を活用しての再投資が難しいので、実際に現金での頭金の用意が必要となり、大きな抜け道にはならないだろう。 ・自分の今回の改正に対する考え 色々なデータで扱われているように、海外投資家の割合は10%以下というデータがある。そのため、オークランドの不動産バブルは、複数の賃貸案件を持つオークランド在住の投資家によって形成されている。と言っても過言ではない。 また、その多くは、現存の所有不動産の値上がり分を含み益として、再投資しているために、多くの現金を所有しているという構図ではない。そうなると、その部分にメスをいれる今回の銀行法改正は、不動産価格の根本的な沈静化につながると期待している。 その一方で、しっかり新築開発やFIRST HOME BUYERへ優遇措置をしている法律制度改正の速さや的確さに感心する。 This is my opinion in the information about the new homeloan policy of New Zealand banks which began in September so far. It might included a banker’s point of view . Please confirm the latest information with your banker if you want to make sure of this info. What’s been changed? Home buyers have to prepare 40% deposit for homeloan to buy a property if this is for investment purpose to restrict the remarkable rise in the real estates market in Auckland in particular. This is applied in the whole New Zealand. Impact to existing Rent […]

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  • IRD Change 2015

      2015/11/01    NZ Economy NZの経済について, NZ Property NZの不動産

    According to the newest report from REINZ, the Auckland median price raised up to 25.4% compared to last year. This can be regarded as a result against the new law started in October. As well as the requirements of 30% deposit, the government started obligation of IRD Number system to every resident. I want to think about the property market from now including of the details. The new rule of NZ property sales in terms of tax from 1st October 2015 We need these following documents. Tax statement IRD number and Bank account in NZ If you pay tax in another country, you need documents to prove the tax number. At the same time, we need 30% deposit from October, which showed us some calmness […]

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  • Insulation and Smoke Alarms for All Rental Properties

      2015/07/20    NZ Property NZの不動産

    Housing Minister Nick Smith announced plans  to strengthen residential tenancy laws, including requirements for landlords to provide smoke alarms and insulation. We will tell you the important two things in this blog today.   1.All rental properties must be insulated by July 2019, though exemptions apply to properties where it is physically impractical to retrofit insulation. What are the Insulation standards? Ceiling insulation (minimum thickness of 70 mm) must cover all applicable habitable spaces (i.e. spaces used for daily activities), excluding spaces required around downlights and flues (another property immediately above counts as ceiling insulation) A suspected subfloor must have underfloor insulation in reasonable condition, covering all applicable habitable spaces (a concrete slab counts as underfloor insulation, as does a garage or another property immediately […]

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  • The answer to Auckland’s housing crisis – Hamilton?

      2015/07/18    NZ Property NZの不動産 , , , ,

    Yes, Auckland’s consenting 39,000 houses over three years – but nine months into the first year of the ‘Auckland Housing Accord’ the first house is yet to be built. Actually, no one can tell us whether construction has even begun on the first home. I’ve asked Len Brown and Housing Minister Nick Smith – neither has any idea. So, I’m going to throw this idea into the mix – again – perhaps people should live in Hamilton. I’ve found brand new three-bedroom houses starting at $390k. Money that gets you nothing in Auckland. Four bedrooms in this new Hamilton subdivision begin at $430k – look at this one. It’s 200m2 and sits on 647m2 of land and it comes with a 10-year guarantee. The subdivision […]

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