• House Design Is The Key For Your Successful Subdivision Project

      2016/10/18    Auckland Unitary Plan オークランド ユニタリー プラン

    (English Writing is below)/(日本語訳下にあります)   今回のAUPで特筆すべてきは、 「街との融合のとれた景観」 という基準が住宅建設申請にあたり、 議論の対象になった。ということでしょう。 しかし、今の時点では、 新しい法律ということもあり、役所側含めて、 少し混乱することが予測されます。 重要な決定権をもつデザイナーの判断に 明確な基準が存在しなく、 ニュージーランド特有の 「担当官が神様」 という動きがあると聞いています。 役所側、開発申請者側、両方ともにデザイナーを擁立して 意見をぶつけ合うということで、一見いいことに見えるが、 AUP改革の最大の懸念材料と呼んでいる業界間会社が多い。 一方、今、自分たちが注力している 「全独立型、無理しない程度の分割」 というのは、時代の波にのっていると考えます。 また、その特徴は、設計、工事、ファイナンス、販売 を含めてすべてがスムーズにというのが最大の特徴と思われます。 ニュージーランドでプロジェクトを進めるうえで 重要なことは、 複雑になりえるものを除去し、 シンプルにすること。 を愚直に実践していくことが最良の方法でしょう。   A special mention Regards Auckland Unitary Plan, “The scene which matched with the town” In my point of view, that standard of building consent application became an argument target when it has been applying. However, it’s predicted that will be confused little include the government office side because it’s still a new law. There is no clear standard of designers who have right to make decision. I head about there is a New Zealand’s peculiar movement what “A person in charge is everything”. Seems better it discussed by both side(government office side and development […]

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  • New Maximum Building Coverage of Sites in Auckland Unitary Plan

      2016/10/09    Auckland Unitary Plan オークランド ユニタリー プラン

    Hi All, Thanks for visiting my blog. (下面有中文的翻译)/(日本語訳下にあります) Under the new Auckland Unitary Plan (AUP) the  maximum building coverage of private properties has became larger, if these sites are in Mixedhousing suburban, Mixedhousing urban or Terrace Housing and Apartment residential zone.   The building coverage refers to the building footprint in relation to a site area. For example, if the Max. building coverage is 35% and the area of the site that the building sits on is 500m2, the building footprint will be able to be up to 175m2 (500m2 x 35%). It normally means  that the larger the building coverage is, the larger the house you can build  your site. Max. Building Coverage in Different Residential Zone Single House: 35% Mixedhousing suburban: 40% Mixedhousing […]

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  • Biggest Opportunity For Property Subdivision!!

      2016/09/25    Auckland Unitary Plan オークランド ユニタリー プラン

    Hi All Thanks for visiting our blog!! (下面有中文的翻译)/(日本語訳下にあります)   There is a huge investment or building-new-home-for-your-own opportunity under the new Auckland Unitary Plan (AUP) coming for all the property owners in Auckland!!  No Density Control For 3 Residential Zoning If the residential zone of your property is in either: 1 Mixedhousing Urban 2 Mixedhousing Suburban 3 Terrace Housing and Appartment (You can check the zoning thorough the council online map)               There is no density control in these zones under AUP, meaning that you can have as many new homes as possible if the new home design is good enough which does not infringe the building regulations. With this “good design” the minimum area required for a subdivided lot largely still […]

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  • Bank Policy Changes in Homeloan For Investors

      2016/09/21    NZ Property NZの不動産

    Engilish Writing below/以下有中文的翻译 9月から始まった銀行の新しい規制について自分が今までに得た情報での自分の見解を書きます。あくまでも、銀行担当者の理解も入っている可能性もあるので、最終情報は各自、担当銀行に確認ください。 ・主な変更 とくにオークランドの不動産の高騰を抑えるために、自分の住宅用ではなく、賃貸用に購入する案件には頭金40%用意しないといけなくなった。これは、ニュージーランド全土で適用される。・既存賃貸へのインパクト 仮に40%の頭金を用意できるということで、新しい賃貸用を購入しようとすると、既存賃貸案件にも新規ルールが適用されるということが今回の改正で大きな部分の1つ。 例を挙げると、賃貸不動産を5件持っていて、すべて頭金30%で借りている。仮に新しく賃貸を案件を購入しようとすると、すでに持っている5件の頭金も40%になるので、不足頭金の10%X5件を用意する必要があり、多くの投資家は新規賃貸購入案件は難しくなるだろう。 ただし、新しく新規購入という動きをしなければ、既存案件に関しては、そのままの比率ということになるので、NO ACTION = NO AFFECTになる。 ・新築は優遇でないの? 新築開発を試みる場合、既存賃貸案件の融資率はどうなるのか?という疑問があるが、新築、改築に関わらず、新しい動きがある場合は、既存賃貸案件に関しては、頭金40%が適用される。 NEW OR OLD ACTION = ALL EXISTING RENTAL PROPERTY AFFECT ・借り入れ銀行が複数ある場合はどうなるのか? 自分が聞いた銀行担当者はその場合、既存の賃貸物件に影響はないだろうという見解だった。あくまでも、同一銀行のみの話になる。そのため、賃貸案件で融資を受けている銀行では新しいアクションはせずに、違う銀行でアクションすれば既存賃貸に影響はない。 ただし、含み益を活用しての再投資が難しいので、実際に現金での頭金の用意が必要となり、大きな抜け道にはならないだろう。 ・自分の今回の改正に対する考え 色々なデータで扱われているように、海外投資家の割合は10%以下というデータがある。そのため、オークランドの不動産バブルは、複数の賃貸案件を持つオークランド在住の投資家によって形成されている。と言っても過言ではない。 また、その多くは、現存の所有不動産の値上がり分を含み益として、再投資しているために、多くの現金を所有しているという構図ではない。そうなると、その部分にメスをいれる今回の銀行法改正は、不動産価格の根本的な沈静化につながると期待している。 その一方で、しっかり新築開発やFIRST HOME BUYERへ優遇措置をしている法律制度改正の速さや的確さに感心する。 This is my opinion in the information about the new homeloan policy of New Zealand banks which began in September so far. It might included a banker’s point of view . Please confirm the latest information with your banker if you want to make sure of this info. What’s been changed? Home buyers have to prepare 40% deposit for homeloan to buy a property if this is for investment purpose to restrict the remarkable rise in the real estates market in Auckland in particular. This is applied in the whole New Zealand. Impact to existing Rent […]

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  • Alternative HIRB for Mixedhousing Suburban Zone

      2016/09/18    Auckland Unitary Plan オークランド ユニタリー プラン

    Hi All, Hope you have a great day!! (日本語の文章は下段にあります↓) (以下有中文的翻译↓) Under the Proposed Auckland Unitary Plan (PAUP), there is new rules for Height In Relation to Boundary (HIRB). What are the HIRB heights? As a building height and location have large effects on neighbor buildings (e.g. blocking sunlight) the height and location in terms of its distance from the boundary have to be restricted (see the sketch below). These restrictions are caled HIRB. (Side View Of Residential Building)   HIRB Under PAUP Basically the below shows the HIRB for Mixedhousing Suburban zone, which is the most common type of residential zoning across Auckland. If you want to build a new simple two story home in a site in this zone, you have to keep the new building […]

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  • FUKUOKA DAY & MOON FESTIVAL

      2016/09/11    Event イベント

    先週は、オークランドと日本の福岡市の友好30周年を記念してのFUKUOKADAY DAYがCITYのタウンホールで、そして中秋の名月を祝うMOON FESTIVALがHENDERSONでと2日続けてイベントがありました。 両日ともに盛況だった。 (ENGLISH VERSION OF THIS POST IS AT THE BOTTOM)   FUKUOKA DAY まず、福岡DAYは、やはり日本人好きの方が多かったと思います。そのため、日本建築に興味がある人が多くいろいろと畳のことを聞かれたり、日本から出張でオークランドに来たのかと聞かれる場面も多々あった。割合的には中国人6割とその他4割という構成だろうか。 アンケート用紙をもらえたのは1件だったが、多くの人がカタログをもってかえっていたりしたので、かなり反響があった。   MOON FESTIVAL 初めて、単独で中国人のお祭りに参加した。 午後3時以降からは雨になりピークは3時間しかなかったが、 そんな中でも、8件のアンケート用紙をいただく。 半分は新築案件希望。 2件は、ビルディングコンセントがあるのですぐにでも始めたいという案件だった。 また、場所も半分はノースとなっており、ジャパンホームズはノースの案件に人気がある。 こちらはむしろ、アンケート以外での後日連絡は望めないが十分な数の案件は集まった。 みな、いきなり、「平米いくらだ?」と切り出し、昨日の日系のイベントとのやり取りの違いに驚いた。 これがビジネスを成功させている華僑のスピードなのかと感心した。 今現在、中国ラジオやWTVで広告を流していること、また、 ジャパンDAY、FBを通して、 ジャパンホームズをすでに知っているよという声も聞き、認知度が出始めている。 今後も、認知度を上げていき、 より多くのお客様にAffordable and Comfortable の住宅提供を心掛けていきます。 ご協力していただいた皆さま、いろいろと2日間続けての文化祭楽しかったですね。 ありがとうございました。   There were two big events on last Sunday: one is Fukuoka Day at the Town Hall in the city, which is to celebrate the friendly relationship between Fukuoka in Japan and Auckland; the other is Chinese Moon Festival to celebrate the autumn full-moon (in the Chinese calendar) in Henderson. Both events gathered lots of visitors.   FUKUOKA DAY There were lots of visitors who likes Japan and the Japanese culture so at Japan Homes booth many people asked us about Japanese architecture and Tatami mats, and […]

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  • PAUP: Minor Unit Is Possible In Single-House Zoning

      2016/09/10    Auckland Unitary Plan オークランド ユニタリー プラン

    Hi All, In Proposed Auckland Unitary Plan (PAUP) if your land is in Single-House zone you may not be able to subdivide it or build another new home if the land is less than 1,200m2 However, if the land is more than 600m2 you can: 1 Build a minor unit dwelling (60m2) in your land 2 Make a part of the existing house another dwelling unit (30m2)   Building a minor unit is a lot cheaper and faster than subdivide and build a new home so actually a very good investment option if you think about rental income. Please let us know if you are interested in this option.   (Please note that PAUP has not been fully determined yet. It is said to be […]

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  • Fukuoka Day & Moon Festival on September 3&4

      2016/08/30    Event イベント

    Hi all, Big news!! We Japan Homes join Fukuoka Day and Chinese Moon Festival on this weekend!! Our JAPA-HO kun will also show up. You may have a chance to dance with him on Fukuoka day then !(^^)! !(^^)! !(^^)! We are looking for to seeing you at your booth at the venues!!!! Please try our free consultation service about anything related to home renovation, extension or new home.   皆さん、ビッグニュースです!! 今週末に開催される、ふくおかDayとムーンフェスティバルにジャパンホームズも参加します! もちろんジャパホ君も来ますよ!! しかもジャパホ君と一緒に踊れるチャンスがあるかも!? 是非皆さんお誘い合わせのうえ会場にお越し下さい。 ジャパンホームズのブースにお越し下されば、無料でお宅の新築、増築、改装、その他なんでもご相談可能です。 それでは当日に会いましょう!!   JAPA-HO kun / ジャパホ君↓ Fukuoka Day For more information click HERE   Chinese Moon Festival Venue:The Trusts Arena 65-67 Central Park Drive, Henderson, Auckland 0610 Time: 11:00-17:00 September 4        

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  • New Auckland Unitary Plan / オークランド ユニタリープラン

      2016/08/28    Auckland Unitary Plan オークランド ユニタリー プラン

    Hope you have a great day!! Recently the new Auckland Unitary Plan has been announced. This new plan enables more dense residential development across Auckland. (日本語の文章は下段にあります↓) Residential Zoning Type The sum of the rules of the plan is that the closer to a town centre the area is, the more dense residential development is allowed. In the zoning map of South Auckland you see the town centre is indicated in purple color in the middle and the zoning type gradually changes as it goes further from the town centre. Here is the zoning type. You see the flow of the zoing type: Town centre→Terrace Housing&Apartment (the densest zoning)→Mixed Housing Urban (2nd densest)→Mixed Housing Suburban (3rd)→Single House (4th). The zoning types are affected by access to […]

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