２４００ｍ２のBARELAND in Pakuranga 4分割への可能性
投資を狙うなら十分に採算の取れる価格帯であったためにリサーチをかけました。
まず、
LAND SIZE 2400ｍ２
ZONE Residential
PRICE $550.000
Condition Existing House X 1
Proposed subdivision Plan X 4 section
というのが概略です。
マヌカウのリソースコンセント係りの役所の担当官とお話をしました。
数多くの課題があり、この場所に限らず良く出てくる課題のために、
お考えの方には参考になると思います。
１、クロスリース
この２４００ｍ２の土地ですが、実はクロスリース（土地を他人と共有）しており、
もし、土地分割をする場合彼らの許可が必要になります。
これは、ニュージーランドでは非常に難しい作業になります。
いままでの経験上、自分たちは土地分割や改築などをしても、他人がやるのは
嫌だ。理由は工事の音がうるさい、迷惑がかかると非協力的な方が多いと思われます。
これが第1の難関です。
２、DRAINNAGE（公共の下水、雨水管のキャパの問題）
Pakuranga付近の公共の下水、雨水管のキャパがすでに限界ちかくまで
きており、UPGRADE作業が必要になる。
それと、下水、雨水を管轄しているWATERCAREに多額＄15000ドル相当の
Contribution（日本語だと直訳で献金でしょうか？）を支払う必要があります。
３、DRIVEWAYの問題
現在のDRIVEWAYは３ｍほどしかないために、もし3件以上の家が使う場合
DRIVEWAYの途中に車が交差できる場所が必要になり、その部分の確保のために
隣の家と
「DRIVEWAYを共有させてくださいというEASMENT」
作成をしなければならない作業が
発生してきます。
これも、費用の問題も考えて通常簡単にはOKが出ません。
４、最終的には3分割
この物件の売り文句は4分割申請中らしきことをうたってり、それらしい
文章も掲載されていましたが、役所へ確認したところ、4分割は今の法律上
無理ですが、自分たちの都合のいいように要望を書き写した用紙を
物件売買の欄に掲載していました。
いわゆる虚偽広告というものでしょうか？
５、プロテクトの木
早速、グーグルでサテライト調査をしました。
大きな、簡単には切らせてもらえないような木がたくさんありました。
役所の方も言っていましたが、おそらくプロテクト木があり、伐採できない
可能性もあるとの言でした。
そうなると、土地分割に大きな影響を与えます。
６、GEOTECHNICAL（土地強度）
少し、谷になっているために、
土地の強度調査
大雨時の表面雨水の進路、量などの検証
そういう状態だと、隣の家との日照権の問題も出てくる可能性もあります。
もし、上記のような土地強度などに問題があると強力な基礎が必要なため
工事代金が通常よりも多くかかります。
まとめ＞
上記は基本的な土地分割時にでてくる現象なので、
ある程度でかまわないので、知っておくと便利だと思います。
役所、公共下水役所、木の管理、クロスリースなど
役所以外の様々な分野が絡みますので、とくに土地分割を投資目的で
購入する場合はそれなりの知識がある専門家による入念な事前調査を
したほうが賢明でしょう。
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ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦
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