• Tony Liu

改装工事前の家、改装工事完了の家、どちらを購入する? (不動産投資を踏まえて)

改装工事前の家、改装工事完了の家、どちらを購入する?

最近、見積りを作成して思うことですが

「前のオーナーは、改装してこうなったの?」

「これは、化粧でごまかされてしまったのですね。。。」

「こんな綺麗な浴室を改装するのでしょうか?」

というような状況に合う事があります。

リノベーション後の家を購入する際のデメリット部分を考え見ます。

>化粧してごまかされる(=まずい部分を隠される)。

リノベーション済みの家を購入して住んでから、雨の時期になると初めて分かる現象「雨漏り」。

雨の時期になったら、

「夏の時期は問題なかったけど、

どこからか、雨漏りしているみたい」という連絡を良く受けます。

と調査を開始し、疑われる部分を調査していくと、

以前に補修をした形跡が見られ、そこからさらに、原因追求をしていくと

やっと雨漏りの原因部分に辿り着きます。

問題となっている壁、天井は勿論、リノベーション前には

「綺麗な壁、天井」としか見えないですが、本来の姿を現したという感じです。

もちろん、原因箇所となる部分も大抵の場合は補修をしてあり、

以前に補修をしたが、

根本的な解決を発見できなかったのか、

発見したが、費用面などの面で簡易補修にしたのか?

わかりませんが、完治されていないために雨漏りが発生します。

そこから、本格的、根本的に直さす場合の見積り金額を算出していきますが、

1000ドルくらいで直るのもありますが、10000ドル近くまたは、超過するものさえ

あります。

この隠されてしまうものを回避する大きな方法として2つの方法が考えられます。

回避策1、サーモヒーターを使ったビルディングインスペクション

通常は、目視のみのために、隠されたら発見はかなり難しくなります。

詳細はコラム

http://nzdaisuki.com/column_kenchiku/detail.php?issue=11

回避策2、リノベーション前の家を購入

>リノベーション後の家は高いのか?

基本的に、厳密に比較検討したデータがあるわけではありませんが、

リノベーション後の家を購入することは、リノベーションを自分でしたよりも高くなると思います。

そうでなければリノベーションをせずに売却するほうが時間とお金の節約になります。

リノベーション費用、利益を乗せて市場へ販売という流れが存在しますために、

可能であれば、リノベーションはご自分でされるのが良いでしょう。

>リノベーション前であれば機材などを機能性を向上できる。

電気のスイッチの位置を動かしたい。

センサーライトの位置、

換気扇が欲しい。

などの細かい機材の移動や、新規取り付けがリノベーション前であれば、

比較的容易にできる利点がある。

>自分の好きな間取りできる。

機能性重視の日本人の方には、やはり無駄が多い間取りは納得がいかない。

ニュージーランドも最近では、かなりコンパクトな家が増えてきており、

収納スペースの確保などには注意を払わなければならない。

>最終の仕上げ材料、色などを好みの色にできる。

間取りはいいが、なぜ、この色なの?

というようなこともよくある。これも、経費の無駄になり、

自分の好きな色は当然だが、次の転売等のことを考慮した色合い(無難な色)

などを考慮する。

ニュージーランドで仕上げ材で感じることは、

アジア人は比較、カーペットよりTILEや木板を好む傾向がある。

喘息、アレルギーが特に子供に多いのが理由の1つと考えている。

>前のオーナーなりにリノベーションをしたのを変更する無駄。

費用的な問題としてわざわざ、前オーナーがした改装を変更するので

当然のごとく、無駄が発生する。購入時にはこの改装分も支払っている。

>築22年以上の木造物件購入で節税対策に。

http://setsuzeiooya.com/2010/08/22.html

より参照

築22年以上経過した木造住宅は4年で減価償却することができます。

4,000万円で購入した場合には1年間に1,000万円、

減価償却費を計上することが可能となり、節税できます。

ポイントは、減価償却費に計上できるのは建物価格だけという点です。

通常、賃貸不動産は土地と建物を合わせて購入します。

減価償却することができるのは建物だけであり、土地は売却するまで経費にすることができません。

購入前に建物価格が大きい物件であるかどうかを確認しておくことが重要です。

>デメリットとしては、

やはり、改装の時間を待たなくてはいけなくなる。

その間の別の住居、利息などの費用がかかる。

などが考えられる。



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ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦

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