最新商業物件開設レポート 28/3/2012
ビルディングコンセントがそろそろ認可されるという情報が入り、
工事の事前確認でＧＩＢボード（壁の石膏ボード）を取り壊して腐食などの危険性が高い
部分の確認を行いました。
・中２Ｆになる部分の基礎構造が現行基準に合っていないためにここの交換が必要。
・店のフロント部分の屋根より雨漏り。
・高低差があるために不思議なことに隣の商業物件の床下より浸水があり、
ｷｯﾁﾝ部分の構造＋中２Ｆを支える構造が腐食。
これは、場所によっては「ふがし」のようになっていた。
・数箇所において、床部分の腐食。
・階段部分を現行基準にてきしたものに変更。
この事前検査で分かった内容でも下記のボリュームの不備がみつかる。
とくに構造を伴う「ふがし」状態の基礎構造であった中２Ｆ部分の改良工事は
必須となったが、同時にビルディングコンセント取得に向けて市役所の
エンジニアからも構造詳細を指摘をされていたために、構造エンジニアを
確保して現行基準に合うようにレポートを作成してもらう。
レポートの主な工事内容は、
６０ｃｍＸ６０ｃｍｘ３０ｃｍ（深さ）のコンクリートを強化して、
長さ５ｍＸ幅３０ｃｍの鉄筋を入れる工事を行う必要があるというレポートだった。
この追加工事詳細に時間がかかり、結果的に役所を納得させるのに３週間ほどの
時間がかかった。
また、新たに発見された特に雨漏りや、水の浸食はこれは通常
ランドロード側通常請求できるものがある。
施工前写真、考えられる原因、対処補修内容、工事費用、工事期間
などを詳細に書いたレポートを作成。
ポイントとしては、ランドロードが払わなければならないような内容は当たり前だが、
とりあえず、全てを書き出して受け入れてもらえるものだけは少しでも多く受け入れてもらう。
契約上の条件で、全てを受け入れないケースもありが、経験上、比較的
受け入れてくる。商業物件を持っている方は余裕がある方が多いからだろうか。
＞ビルディングコンセント認可まで
中２Ｆの基礎構造の証明が完了したら、次は換気扇（ダクト）の問題が発生。
どうして、担当官によりこうも意見が分かれて、変更してしまうのだろうといつも思います。
中２Ｆの基礎構造が完了したら認可ということで話が進んでいましたが、
最終ステージで１度納得していたはずのビルディングコンセント認可で
追加で詳細の追加請求。
簡潔にいうと、換気扇のフィルターの精度の証明、またダクトの経路の再確認ということでした。
再度、こちらもエアーエンジニアを用意して認可に動く。
これも、１週間以上の時間がかかる。
しかし、これで最後最終的にはビルディングコンセント申請後約、３ヶ月がかかり、年度末に
ビルディングコンセントが認可される。工事はすぐにとりかかり少しでも早めの完成を目指したが、
年度末で役所自体が休みなるので、構造前の段階で年内工事は完了。
＞年明けから上に住んでいる住民からの苦情。
ダクトの経路はすでに、ランドロード、住民より許可をもらっている。
そもそも、ここでレストランをするということで借りているので、工事開始後より
苦情を言われても困るが、、、という内容。
「旅行に行っていたので、俺は、工事のことなんて知らない。しかも、僕は芸術家だから
このダクトの経路は気になり、許せない。」ということでした。
その他も、ガスの位置、窓から入る光の量が暗くなったなどなど沢山のことを
決まった１人の住民より言われた。
もちろん、ランドロードが強行的に扱うこともできたと思うが、
費用と時間が掛かるものを含めてコツコツと全てに対応して、関係者全員が
納得する環境つくりを目指した。
＞最終的に工事完了
本格工事開始より、約２ヶ月の時間がかかったが、２月上旬に工事完了。
商業物件は、役所、ランドロード、住民などの対応がもっとも難しい対応になる。
今回のケースは、商業物件には珍しく、「構造」を含んでいたのも長期化した原因。
それと、日本人では理解できないような現象に、臨機応変に対応していく能力を磨く事が
関係者全員の経費、時間を短縮する最善の方法だと改めて勉強になった。
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ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦
新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは
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