• Tony Liu

TV 「BSテレビ/不動産王」より

TV 「BSテレビ/不動産王」より

    ニュージーランドに当てはめても色々と役に立つので参考になればと思います。

投資オーナー  → ①インカムゲイン

           ②キャピタルゲイン で稼ぐ。

利回り・・・投資額に対して、収益がどれだけあるかを計る尺度であり、

      預金や債権、株式等の金融資産を運用する際にも使われる。

・銀行預金や債権投資 → 預けた金額(投資額)に対する利子。

・株式投資 → 購入したか株券(投資額)に対する配当。

 不動産投資   インカムゲインを得る。

      ↓

 投資で家賃収入を得る。

 投資金額に対して何%の利益があるか?! = 利回り

日常的に使われる不動産投資の利回りの一つ

  ⇒ 表面利回り

「表面利回り」= 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

EX 1: 物件価格 1000万円

      毎月の想定家賃 7万円

      年間家賃収入 84万円

  84 ÷ 1000 × 100 = 8.4%

※広告に載っている〇%という数字は、部屋が満杯で理想的な状態で〇%といっている、

 参考にすぎない!! 

想定家賃が周辺の賃料相場と一致しているかは重要なポイント!

※物件価格だけでは物件は買えない。

実際の総投資金額・・・物件価格の他に、不動産取得税、印紙税、登記費用、

           不動産業者に支払う仲介手数料等が発生。

さらに、

購入後の家賃収入にも目に見えない支出が潜んでいる。。。

◎ 年間に本当に入ってくるお金はいくらか?

◎ 周辺の家賃相場はいくらか?+ 周辺の入居率

◎ 年間の諸費用考える (固定資産税、火災保険、管理費、修繕費など)

     最後に残るのが実際の家賃収入

「実質利回り」 = 年間の想定家賃収入 × 入居率 - 運転コスト ÷ 総投資金額 × 100

EX 1 を引用すると、、、

 ・年間想定家賃 84万円

 ・物件1000万円に対して初期費用コスト

  6%とすると 60万円

  (総投資金額は1060万円)

 ・物件取得後の運転コストを8万円

  入居率を8%と想定。

84万円×90%-8万円=67万円

67万円÷1060万円×100=6.38% ※表面利回りに対して2%ほど差が出る!!

不動産を取得するためローンを組む場合は金利負担を考慮すること!!

不動産買う前にまわりのロケーション絶対チェック!!

※ 借入金利プラス8%の実質金利があると、月々の返済は家賃収入で全て賄え、若干+αが出る。

利回りを正確に計算できれば、不動産は8~9割は成功する!!!!

~ 4つの P ~

① Place ・・・立地

② Product・・・物件自体の魅力

③ Price・・・適切な賃料、賃貸条件

④ Promotion・・・広告、募集活動

~ 物件の魅力を高める 3S ~

S 1 『清潔感を保つべし』・・・物件を借りるかは「最初の30秒」で判断される。

S 2 『最有効利用を考えよ』・・・「浅草と南青山」「繁華街と住宅地」などの地域、

                  「ペットを飼いたい」などのニーズ。

⇒ この把握は、近隣のタイプ毎の空室状況や、賃貸業者へのヒアリングを怠らないこと。

 地域や物件がターゲットとする入居者に受け入れられる間取り・プラン・用途であるかが重要。

S 3『設備更新を怠るな』・・・どんな部屋に住みたがっているのか、どんな設備を欲しがっているのか、

              ニーズに合わせて物件を作りこんでいくこと。

 (スイッチプレート、シャワーヘッド、蛇口の交換、など安くて効果的な設備更新も!!)

結局は、「目利きと努力」 

場所・物件を数字と足で見極め、物件の魅力を追求し、

他の物件に負けない競争力をつける。

※エントランスリノベーションをするだけでも大幅に変わる!!!

⇒こういったところを直すだけで、物件自体の格が上がる。

投資リスクを限りなく解消して勝ち続ける

☆家を買う時。。。  1. 自分が気に入るかどうか。

    2. 自分にとって必要かどうか。

    3. 売る時に困らないかどうか。

※ 売却時のリスクを考える事こそリスク回避論の根底!

キャピタルゲインに繋がっている。

ローン ⇒ ① 建て替えや修繕を前提にすれば、長くローンを組ませてくれる銀行がある。

       ② 見た目の古さや状況で判断しない。そこにチャンスがある可能性が。

                ③ 古くても需要を見込める地域であれば貸すことができる。

もともとの利回りが良い場合、ローンは短めに組む。すると早いペースで元金が減っていく。

一年経過して確定申告をした場合、それが良いものだと銀行も次の融資を出してくれやすくなる。

さまざまな角度から、投資を組み立てていく。

DCR = ローン返済の安全率

NOI(ネット収入)÷ ADS(年間ローン返済)

投資分析の判断は、あくまで自分で把握すること。

銀行が貸してくれた =「安全な投資」ではない。

活断層・・・日本では2000くらいある。ノーマークの活断層が多く、

      情報があまり公開されていないのが現状。

ニュージーランドの活断層対策

1.徹底的に情報公開

・活断層の詳細な位置を示す地図の公開。

・政府が活断層の危機を警告するCMを放送。

・活断層がある付近の住民にその存在を知らせることも。

2.土地の利用規制

・各自治体には活断層対策の専門家(資源管理室)を配置。

 活断層上の開発を管理。

※活断層上には映画館や学校などの建物を禁止、人名が失われる危険性を回避。

※活断層の上に道路や住宅を作らず、中央分離帯や公園にするなどの対策も。

一級建築士の目線はとても強力な武器!!!!!!!

1. 表面利回りよりも空室率や運転費も練りこんだネット利回り

  を重要視すること!!

2. 空室率が低いエリア、空室率が低いプランであること!!

3. 現状の見た目で判断せず、改善の余地があるか見極めて

  掘り出し物を探すこと。

4. 物件の特徴をいかした組合せをすること。

5. 出口を想定した投資を心がけること。

『把放自在』・・・とらわれない、という意味の禅語。

⇒ 物件や地域、投資手法・成功体験にとらわれない

  自由自在に入れ替えたり組み合わせる。

市場分析や投資分析などの物差しが必要。

古いものも新しいものも皆特徴。これを組み合わせて、自分のスキームを作っていく。

★安定した「賃貸経営」をするためには、

「修繕」ノウハウと「高く貸す」ためのノウハウが必要。

<戦略の決定>

ローコスト戦略 付加価値戦略

・イニシャルコストが安い。 ・イニシャルコストが高い。

・工期が早い。 ・工期がかかる。

・入居者の質が下落。 ・入居者の質が向上。

・家賃を下げ続けなければならない。 ・人気物件になれば家賃も安定。

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ニュージーランド 日本人 建築会社 ジャパンホームズ 代表 岡部 雅彦

新築、増築、改築、から不動産投資、ランドスケープまで住宅に関することは

お気軽にお尋ねくださいませ。

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