日本での大家さんの悩み
7月20日に東京都宅地建物取引業協会主催の
大家さん経営セミナーに参加してきた。
自分が日本に物件を所有しているわけではないが、弊社のお客様で
日本にも別件を保有していて、ニュージーランドでも物件を持っており弊社が
管理をさせていただいているお客様が多くいるので、
税制のことや大家としての悩みなどを少しでも理解して
お役にたてることがないかと思い参加しました。
ニュージーランド大家さんでも十分に通用するお話です。
そこでのポイントを書きます。
好かれる大家さんになる。
仕事はチームワークでするものなので、自分だけが良いという形はだめ。
もし、協力業者さんと「ＷＩＮ ＷＩＮ」の形になっていないと最終的には適当な仕事をされたりするだけ。
また、当然のことながら、仲介業者さんとも人として仲良くしておけばよい物件がでたときに先に紹介を受けたり
より入居希望者を斡旋してくれたりしてくれます。
＞入居成功率を高めるには？
１、清潔感
２、インパクト（記憶に残る）
３、物件のＵＳＰ Unique Selling Proposition（ユニークセリングプロポジション）
具体的には
１、清潔感は そのまま清潔さを保っているか？
２、インパクト 変わった間取り、変わった色をしているか？
３、もっとも簡単なものはわかりやすい設備かということ。
＞大家さんのレベル
・依存大家さん
管理会社にすべてお任せ
・子供大家さん
少し知識と経験がついてきて、管理会社を「業者」扱いする。
コストにうるさい
・オトナの大家さん
管理会社をパートナーとして尊重する。
＞大家さんが管理会社に感じた感動のエピソード
・空室が続いているマンションで家賃の値下げを提案したら、
「その必要はありません、もっとがんばって募集しますと言われた。」
・その物件を、手数料１００％渡しで他社に客付けしてくれた。
・地震の直後に物件を確認して、1時間後には連絡をくれた。
・他社でさんざんけなされたアパートの管理を、優しく引き受けてくれた。
「空室が埋まった」などの成果よりも、どう動いてくれたかなどの「行動」の方が印象に残る。
＞大家さんの不動産会社への要望ベスト１０
・必要以上に丁寧に話さなくていいです。
・大家さんの味方でいてください。
・他の大家さんのことを教えて
・内見は内緒でしないで
・お仕事の状況をマメに報告してください。
・お金を出す提案もウエルカムです。
・提案には根拠がほしい、思い込みでいわないで。
・本音で話して
・会社の内情も隠さないでほしい。
・できれば他の大家さんよりも大事にしてね
＞お金を払いたくなる「3つのポイント」
１、共感
２、情報
３、特別扱い
＞成功大家さんに学ぶ
１、不良入居者対策
不良入居者となる人を逆に受け入れられる体制を整えるのも1つの案。
２、キャッシュフロー対策
・元金均等返済方式
一般的な方法。
とにかく、最終支払い金額が少なくて済む。
・元利均等返済方式
先に多くのお金を払わなくてもいい。もっとも有効なのは相続税対策に有効。
また、前半に節税になる金額が大きいために、お金があうように錯覚するが、
14年後くらいから逆に節税にならない金額が増えていくために、そのお金のことを
考慮する。
３、未来予測ツール
かなり面白いツールだと思った。
不動産業にかかわらず、成功とは、「いかに正確に未来を予測するか？」
の1言で片付いてしまうといってもいいので、この方式は大変ためになった。
商品、サービスには、
導入期、成長期、成熟期、衰退期という4期が存在する。
そして、どの間隔も基本的には等間隔になる確率が高い。
そうなると、たとえば、新商品が出てから、ヒットするまでが長いサービスは
息が長いサービスになり、その期間が短いと短いヒットで終わるという理論。
団子3兄弟、たまごっち、
アイドルから女優、
東野圭吾、瀬川英子などを参考にされていて、なるほどと思った。
日本には
自転車専用アパート
住宅ＳＯＨＯ専用アパートなどが存し人気を得ているが、2つとも成功するまでに長い時間が
かかっているためにおそらく、しばらくは人気を保つことができるという結論に終わっている。
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日本の大家さんは
物件の価値が下がる。
敷金礼金のこと。
人口減少による借り手の減少
これらのことは、ニュージーランドでは逆ですべて大家さんにとって有利な状況にあると改めて感じたし、
投資をするなら、大増税のことなども考えて海外の方が得策だと思った。