今週の仕事 17/9/2012
＞日本からの投資目的物件打ち合わせ
日本の低金利融資を受け、右肩あがりを示しているニュージーランド不動産へ
投資をしたいなどの問い合わせが非常に多くなってきた。
その場合もっともリスクになることが、「円安に傾いたとき」である。
そのために、「円安になった場合に日本円で払える対処方法は？」と尋ねると
「すでに、日本で会社経営をしている方が多く、万が一大幅な円安になっても
日本円での支払いが可能」という方たちでそのあたりはとくに問題がない。
もともと「政治、原発、外交、教育、増税」などで多くの問題を抱える日本からの
資産移動も兼ねているためこちらでの、キャピタルゲインやインカムゲインなどの収入を
日本へ戻す予定はないようだ。
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実際に日本でも不動産投資をしている方が多く、
「不動産投資はもっとも安全な投資」というポリシーでしている方たちで
不動産投資の収益の概念を考えてみる。
ランドバンキング） 土地を造成し土地から収益を上げる。
家を改築） 価値をあげる。収益低いが時間が短い
家を新築） 住宅創出。収益が高いが時間が長い
上記の組み合わせでもっとも良い方法を選ぶ。
この３つが基本となるが、上記を３つが融合されているのが、「土地分割サブディバイド」プロジェクトである。
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今週、不動産業者より紹介があり実際の現場をお客様と見に行った。
土地分割ができる４ＡＺＯＮＥの３ＢＥＤの中古物件。
土地面積１０００Ｍ２の斜面になっている家。
投資費用）
売り出し価格 ６０万ドル
既存の家は古く改築が必要。５万ドル。
（改装のやりがいのある古い、乱雑な感じの家、費用のかかる外壁、屋根は改装済み）
新築費用 ３５万ドル
土地分割費用 １０万ドル
合計 約１，２ミリオンの費用が必要
この金額を低利の日本の銀行から借りるケースが多い。
販売予想価格と予想収益）
改築 ７０万ドル
新築 ７５万ドル
プロジェクト想定時間は改築は半年間、新築は１年間。
まとめ＞
世界の流れに逆らうようにこの国の不動産市場だけは上昇気流である。
自分がニュージーランドにきた２００２年から２００７年度は付近は１度、落ち込みを見せたが、
その数年をいれてもインフレを背景に、全体として堅実な右肩あがりを示している。
また、日本からの低金利も加味すれば、株などに比べてリスクが無いに等しいという人の意見にもうなずける。
＞日本でも「リノベーション（リノベ）」が広がる。
古い建物でも手を入れて使い勝手を良くすれば長く住める――。
そんな発想から、間取りまで含めて中古住宅のデザインを一新する「リノベーション（リノベ）」の利用が都市部を中心に広がりつつある
。中古への抵抗感が薄れ、好みの家造りに憧れる人が新築に比べたコストの低さに着目。こうしたニーズを受け、
最近では中古住宅の販売と改修工事をまとめて手ごろな価格で手掛ける業者も増えてきた。
（日経ネットより参照）
経済的理由もあるが、リフォームが増えることは自分としては非常にうれしい。
ニュージーランドのように築１００年などになってさらに価値があがるような世間になってもいいと思う。
ただ、日本は高温多湿、シロアリなどのシリアスな問題も多く抱えているので、そのあたりを上手にこなしていけば
面白い展開になる。
また、ニュージーランドのようにＤＩＹも増えていけばこの市場もさらに拡大していくのではないか？